ここ数年、「民泊」って一気に身近になりましたよね。インバウンド（訪日外国人）が過去最多を更新して、街のあちこちで外国人観光客を見かける。ニュースでは「オーバーツーリズム」「近隣トラブル」なんて言葉も飛び交っています。
……で、正直に聞きます。あなたも、ちょっと民泊やってみたくなってません？（笑）
その気持ち、めちゃくちゃ分かります。実は私も、実家を改装して6室の民泊を実際に運営していました。だから今日は、キラキラした成功談ではなく、自分がやってみて分かった”いいところ・悪いところ”を正直にお伝えします。
先に結論だけ言っておきます。儲かった。でも、本当に大変だった（笑）。
そもそも、なぜ今「民泊」が騒がれているの？
まず背景から。民泊が注目されている理由はシンプルで、インバウンド需要が爆発しているからです。
- 円安で、外国人にとって日本旅行が”お得”になった
- 訪日客数が過去最多レベルに増え、ホテルが足りない
- その受け皿として、民泊の需要が伸びている
一方で、近隣トラブル（騒音・ゴミ・マナー）や規制強化の議論も増えていて、「稼げる」と「面倒ごと」の両方がセットで語られているのが今の民泊です。
★始める前に必ず知るべき「営業形態」
ここは超重要なので先に。民泊は「空き部屋を貸すだけ」ではなく、法律上の営業形態を選んで、届出や許可を取る必要があります。ざっくり3つ。
- 住宅宿泊事業（民泊新法）：届出制。ただし年間の営業日数が180日までという上限あり。
- 旅館業法（簡易宿所など）：許可制。日数制限なしで通年営業できるが、設備・構造の要件が厳しめ。
- 特区民泊：国家戦略特区（大阪市など）での認定制。最低宿泊日数などの条件あり。
どれを選ぶかで、利回りもコストも手間も大きく変わります。
ちなみに私が運営していたのは7年ほど前で、当時と今ではルールがかなり変わっています（民泊新法の施行は2018年）。だからこそ、これから始める人は必ず自治体と観光庁の民泊制度ポータルサイトで”今の”ルールを確認してください。消防法・建築基準法・近隣説明なども絡みます。
私の民泊体験｜実家6室・お客さんはほぼ外国人
私がやっていたのは、使っていた実家を改装して作った6室の民泊です（7年ほど前の話）。場所は詳しくは言えませんが、外国人が多く住むエリアで、泊まりに来るお客さんもほぼ全員が外国人でした。
つまり、インバウンド需要をモロに受ける立地。ここが、後で話す「いいところ」に直結します。
民泊のいいところ
① 利回りが高い
これは本当に強いです。私の場合、利回りは低く見積もっても25%は出ていました。
一般的な賃貸（アパート・マンションの家賃収入）だと、表面利回りは5〜10%くらいが多い世界。それと比べると、民泊の”回るときの”利回りは桁違いです。インバウンド立地で稼働が高いと、ここまで伸びます。
② 使っていない不動産（実家など）を活かせる
私のように眠っていた実家を改装して収益化できるのは大きい。持ち出しの土地・建物があるなら、初期の考え方がだいぶ有利になります。
③ インカムゲインとキャピタルゲインの両取りができた
これが結果的に一番大きかった。運営中は毎月の宿泊収入（インカムゲイン）が入り、最終的に売却でも利益（キャピタルゲイン）が取れました。“持っている間も、手放すときも”利益が出た＝物件としては優秀だった、というのが正直な評価です。
お風呂の方程式でいえば、民泊は「蛇口＝攻め（事業）」。うまく回れば太い蛇口になります。
民泊の悪いところ｜正直、ここが本題（笑）
利回りの数字だけ見ると「やりたい！」となりますよね。でも、大変なのは”管理”。ここを甘く見ると、蛇口をひねっても栓が抜けてて貯まりません。
とにかく管理が重い
最初は自分自身で清掃に入っていました。そこで待っていたのは、なかなかの現実です。
- 濡れたティッシュの中に、タバコの吸い殻が包まれて捨ててある
- 電気ポットで料理でもしたのか、中がこびりついて壊れている
- ベッドがすぐ壊れる
文化や使い方の違いもあって、想定外の使われ方がどんどん起きます。途中から清掃業者さんに入ってもらいましたが、業者さんも「これは大変」と。当然、費用負担は増える。
さらに、清掃だけでなく、予約対応・チェックイン・クレーム・備品補充・近隣への配慮まで、やることは山積み。“部屋を貸すだけ”では全然ないんです。
コストとリスクも地味に効く
- 清掃・管理を外注すれば、その分の費用が利益を削る
- 為替・観光需要・規制の変更に、収益が左右される
- 近隣トラブルが起きると、運営そのものが止まりかねない
なぜ、私は最終的に「売った」のか
決め手は、自分が引っ越すことになったことです。
民泊は現場対応が多いので、遠隔での運営はかなり無理があります。清掃業者に任せるとしても、トラブル対応やその物件について”考えるリソース”は、どうしても自分から出ていく。
「融通の効く管理会社に、費用を高めに払って丸ごと任せれば、今も運営できたかもな」とは思います。でも、その物件に割く時間と頭のリソースを考えたら、売って正解でした。
結果として、インカムもキャピタルも取れて、キレイに手仕舞いできた。攻めの物件を、出口まで含めて回収できた、という意味では大成功です。
これから民泊を考えている人へ
体験を踏まえて、始める前にこれだけは考えてほしい、というポイントです。
- 営業形態と許認可を先に確認（民泊新法／旅館業法／特区）。ここで利回りもコストも決まる
- 立地がすべてに近い。私はインバウンド立地だったから利回りが出た
- 管理体制を最初に設計する。自分でやるのか、外注か。外注費まで含めた利回りで判断する
- 出口（売却）まで最初に描いておく。攻めの資産は「持っている間」だけでなく「手放すとき」で勝負が決まる
「高利回り」に惹かれて飛び込むと、管理の重さで消耗します。逆に、管理とコストと出口を先に設計できるなら、太い蛇口になり得ます。
まとめ｜儲かる。でも「仕組みと出口」を先に
始める前の収支テスト
売上は満室ではなく、平日・閑散期・稼働率低下の3ケースで置きます。そこから予約サイト手数料、清掃、リネン、光熱費、消耗品、管理委託、修繕、税金を引き、自分の対応時間にも時給を付けます。悪いケースで赤字になり、半年分の固定費を用意できないなら開始を止めます。
今日やることは、自治体へ営業可能な形態を確認し、管理を自分で行う場合と外注する場合の2本の収支表を作ることです。
- 民泊はインバウンド需要で利回りが高い（私の場合25%超）
- ただし管理がとにかく大変。清掃・トラブル・コストが利益を削る
- 私はインカム＋キャピタルの両取りができ、売却して正解だった
- これから始めるなら、営業形態・立地・管理体制・出口を先に固めること
派手な利回りの裏には、地味で重たい管理がある。攻め（蛇口）を太くする前に、守り（管理・コスト）の設計を。これは民泊に限らず、お金の話ぜんぶに通じる考え方だと思っています。
※本記事は私自身の体験にもとづく一例です。民泊の制度・要件は地域や時期で変わります。実際に始める際は、必ず自治体や観光庁の一次情報を確認し、専門家にも相談してください。投資・事業には損失リスクがあります。
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