空室が出た時、すぐに家賃を下げるのは簡単です。
でも、家賃を下げる前にできることがあります。
それが、物件のバリューアップです。
ただし、何となく設備を足すのも違います。空室対策は、問い合わせがないのか、内見はあるが申込がないのか、申込後に決まらないのかで原因を分けます。原因が違えば、打ち手も違います。
空室対策は入居者目線で考える
オーナー目線では「このくらいで十分」と思っても、入居者は他の部屋と比較しています。
写真で暗く見える、共用部が汚い、設備が古い、内見時の印象が悪い。
こうした小さな違和感が、選ばれない理由になります。
まずは清潔感
高級な設備より先に、清潔感です。
共用部、玄関、窓、床、キッチン、浴室、トイレ。
ここがきれいなだけで印象は大きく変わります。
特に写真に写る場所は重要です。ネットで比較される時代なので、写真の印象が内見数に直結します。
小さな改善で印象は変わる
大きなリフォームをしなくても、印象を変える方法はあります。
照明を明るくする、水回りの部品を交換する、室内物干しをつける、防犯面を少し強くする、写真を撮り直す。
エリアやターゲットに合えば、小さな投資で選ばれやすくなります。
家賃を下げる前に比較する
空室が続くと焦ります。
でも、家賃を下げる前に、周辺の競合物件を見ましょう。
同じ家賃帯の部屋と比べて、何が弱いのか。写真、設備、広さ、駅距離、募集条件、初期費用。
弱点が分かれば、改善するか、家賃で調整するか判断できます。
募集の数字から原因を分ける
| 状態 | 考えられる原因 | 最初に確認すること |
|---|---|---|
| 問い合わせが少ない | 写真、家賃、検索条件、広告掲載 | 競合との一覧比較、掲載状況 |
| 問い合わせはあるが内見が少ない | 日程対応、鍵、仲介会社への周知 | 内見できるまでの時間 |
| 内見はあるが申込がない | 清潔感、におい、設備、共用部、家賃 | 内見者・仲介会社の感想 |
| 申込後に決まらない | 初期費用、契約条件、審査、対応速度 | 申込から契約までの離脱箇所 |
「空室です」だけでは原因が分かりません。管理会社へ、掲載数、問い合わせ数、内見数、申込数と、見送られた理由を聞きます。
家賃を下げる前の7日チェック
- 同じ駅・間取り・築年数の競合を10件見る
- 写真の明るさ、枚数、順番をスマホで確認する
- 共用部と室内を自分または管理会社が現地確認する
- 仲介会社へ募集条件が正しく届いているか確認する
- 内見者の感想を3件分集める
- 小修繕・設備・初期費用・家賃の順に改善案を並べる
- 費用と期待効果を比べ、1つずつ試す
競合10件や感想3件は、比較の材料を作るための実践目安です。地域や物件数に応じて調整してください。
リフォーム費用は回収できるかで考える
リフォームの目的は、大きく分けると3つです。
- 入居を決めやすくする
- 家賃を維持・上げる
- 将来のトラブルを減らす
このどれにもつながらないリフォームは、慎重に考えた方がいいです。
たとえば、30万円かけて家賃が月5,000円上がるなら、単純計算で5年ほどで回収です。
ただし、空室期間が短くなる効果や、退去率が下がる効果もあります。
家賃上昇だけで回収を見ると判断を誤ることがあります。次の3つで考えます。
- 家賃をいくら維持・上昇できるか
- 空室期間をどれだけ短くできそうか
- 故障やクレームをどれだけ減らせるか
見た目が良くても、想定入居者が必要としない設備なら回収できません。管理会社や仲介会社へ「この設備があれば本当に決まりやすいか」を聞いてから工事します。
まとめ
空室対策は、家賃を下げることだけではありません。
選ばれない理由を見つけ、入居者目線で改善することです。
不動産賃貸業は、部屋という商品を磨き続ける事業です。
今日やることは、管理会社へ「掲載数・問い合わせ・内見・申込」を聞くことです。一番大きく落ちている場所が、最初に直す場所です。
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※本記事は不動産賃貸業を学ぶための一般的な考え方です。特定の物件購入・利益・融資承認を保証するものではありません。税金・契約・融資は最新情報を確認し、必要に応じて専門家へ相談してください。
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