不動産投資講座Step2｜担保評価・賃貸需要・物件戦略で「買っていい物件」を見極める

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物件を見る時、多くの人は利回りや家賃収入に目がいきます。

でも、利回りが高いという理由だけで「買っていい物件」とは言えません。家賃が入らない、修繕費が重い、金融機関の評価が伸びない、自分では管理しきれない。表面利回りに出ない部分で苦しくなるからです。

この記事では、初心者が物件資料を見たときに、収益力・担保力・稼働力・自分との相性の4つで「詳しく調べる物件」と「見送る物件」を分けられるようにします。

先に私の考えを言うと、まず外せないのは人口が流入している県・市町村か、今後も賃貸需要を見込める生活圏かです。今なら都心そのものにこだわるより、通勤・通学先へアクセスしやすいベッドタウンのほうが、価格と需要のバランスを取りやすい場合があります。

最初の5分で確認すること

物件資料を開いたら、最初に次の5つを見ます。

この時点で「誰が住むのか」を説明できなければ、利回り計算へ進む前に賃貸需要を調べます。

収益力は、家賃収入から経費、税金、保険、管理、修繕、ローン返済を引いてもお金が残るかで見ます。

ここが弱い物件は、どれだけ見た目の利回りが高くても危険です。

最低でも次の3パターンを作ってください。

売主や不動産会社のシミュレーションが満室前提なら、その数字を答えにしないことです。現在の入居者が退去した後も、同じ家賃で決まるのかを周辺募集と比べます。

金融機関は、家賃収入だけでなく、土地・建物・築年数・構造・エリアなどを見て物件を評価します。評価方法は金融機関によって違うため、売値と同じ評価が出るとは限りません。

ここで読者が見るべきなのは、「この物件を次の人も融資を使って買えるか」です。出口で買い手の融資が付きにくい物件は、売りたいときに価格を下げる必要が出るかもしれません。

分からない項目は、仲介会社の説明だけで決めず、金融機関、管理会社、必要に応じて専門家へ確認します。

不動産は「人＝お金」です。

現在満室でも、相場より安い家賃で長期入居しているだけかもしれません。大切なのは、退去後に募集したときも入居が決まるかです。

私は、人口の総数だけでなく、県と市町村の人口流入、世帯数、駅の利用、勤務先・学校・病院・商業施設への動線を見ます。転入・転出は政府統計e-Statの住民基本台帳人口移動報告、人口の増減や将来推計はRESASの人口マップで確認できます。特に一棟物件は、駅を使う地域なら駅近を優先します。

現地では次を確認します。

人口が減っていても局所的に需要がある場所はあります。逆に人口が増えていても、供給過多なら空室競争になります。統計と現地の両方で見てください。

私は、資金が少なければ戸建、中程度なら一棟アパート、十分あるならRC一棟を検討する考えです。ワンルーム区分は管理の手軽さはありますが、私自身は積極的には推していません。

ただし、資金だけで決めるものでもありません。