不動産投資講座Step1｜利回り・ROI・キャッシュフローで「本当に残るお金」を見る

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不動産投資を始めると、最初に目に入るのが「利回り」です。

利回り10%、12%、15%。数字だけ見ると、なんだかすごく儲かりそうに見えますよね。

でも、お金ののびしろ部では、ここを最初の落とし穴だと考えています。なぜなら、利回りはあくまで物件を見るための入口であって、あなたの手元に残るお金そのものではないからです。

この記事の答えはシンプルです。表面利回りで候補を探し、実質利回りで物件の稼ぐ力を見て、返済後キャッシュフローで持ち続けられるかを判断する。最後にROIで自己資金の働き方を比べる。この順番なら、数字を混ぜずに判断できます。

表面利回りは「ざっくり入口」

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数字です。

たとえば、年間家賃が120万円、物件価格が1,500万円なら、表面利回りは8%です。

ただし、この数字には管理費、修繕費、固定資産税、空室、広告費、ローン返済などが入っていません。つまり、かなりきれいに見える数字です。

表面利回りが高い物件ほど良い、とは限りません。高い理由が「築古だから」「駅から遠いから」「空室が長いから」「大きな修繕が近いから」なら、むしろ注意が必要です。

次に見るのが実質利回りです。

これは家賃収入から、管理費や固定資産税、修繕費などの経費を差し引いて考える数字です。

ここで大事なのは、経費を甘く見ないこと。物件は買った瞬間から、少しずつ古くなります。退去があれば原状回復が必要ですし、設備もいつか壊れます。

だから私は、物件を見る時に「満室ならいける」ではなく、少し悪いことが起きても耐えられるかで見ます。

ROIは、入れた自己資金に対してどれくらいリターンがあるかを見る考え方です。

同じ1,000万円の物件でも、全部現金で買う場合と、一部を融資で買う場合では、自己資金の効率が変わります。

ただし、ROIが高いほど良いとも言い切れません。融資を大きく使えば、自己資金に対する効率は高く見えやすいからです。

つまり、ROIは「攻めの強さ」を見る数字ですが、同時に「無理をしていないか」もセットで見る必要があります。

不動産賃貸業でいちばん現実的なのは、キャッシュフローです。

家賃が入っても、ローン返済、管理費、修繕積立、税金、保険料などが出ていきます。

その後に残るお金が少なすぎると、退去や修繕が起きた瞬間に苦しくなります。

お風呂の方程式でいうと、不動産は「攻め」です。蛇口をひねるための事業です。だからこそ、蛇口をひねった結果、ちゃんと水が出ているかを見ないといけません。

例として、物件価格1,500万円、年間家賃120万円、年間経費30万円、年間返済72万円、投入した自己資金300万円と仮定します。