初めての不動産投資で大切なのは「何を買うか」より「なぜ買うか」

「不動産投資、興味はあるけど、何から始めればいいんだろう？」——そう思って、つい SUUMO や楽待で物件をながめ始めていませんか？

気持ちはすごく分かります。でも、初めての不動産投資でいちばん大切なのは、実は「何を買うか」より「なぜ買うか」です。

このブログ（お金ののびしろ部）でいうと、不動産は「守り×攻め×運用」の方程式の中の、資産形成の柱の一つ。今日はその柱を持つ前に知っておきたい“考え方”を、私の実体験ベースでお話しします。

先に正直に言っておくと、私はアパート1棟と自宅を持っているだけで、何十棟も持つ凄腕投資家ではありません。お金の世界では情報商材などで失敗もしてきました。だからこそ、「勢いで買う怖さ」と「順番の大切さ」は身をもって分かります。これから始めたい方の参考になれば嬉しいです。

不動産投資講座の読み進め方

この記事は、不動産投資講座の入口です。

まずは「なぜ不動産を持ちたいのか」を決めてから、次のStepへ進んでください。不動産は買って終わりではなく、管理・融資・修繕・出口まで含めた不動産賃貸業です。

※以下のStep記事は、図解入りの下書きとして準備済みです。内容確認後、公開に合わせてリンクを有効化します。

1. Step1｜利回り・ROI・キャッシュフローで「本当に残るお金」を見る
2. Step2｜担保評価・賃貸需要・物件戦略で「買っていい物件」を見極める
3. Step3｜物件探し・買付・価格交渉は「根拠」で進める
4. Step4｜売買契約・重要事項説明・融資の基本で失敗を防ぐ
5. Step5｜融資準備と購入後管理で「続ける力」を作る
6. Step6｜空室対策・バリューアップ・リフォームで選ばれる部屋にする
7. Step7｜税金・出口戦略・資産拡大まで考えて買う

あなたは「なぜ」不動産投資をしたいのか

まず、いちばん最初に考えてほしいのがこれです。

あなたはなぜ、不動産投資を始めたいのですか？

• 資産形成をしたい
• 不労所得が欲しい
• 老後資金を準備したい
• 経済的自由に近づきたい

目的は人それぞれでいいんです。大事なのは、目的によって選ぶ物件も戦略も変わるということ。毎月のキャッシュフローが欲しい人と、長期の資産性を重視したい人では、見るべき物件がまったく違います。

不動産は「なんとなく良さそうだから買う」ものではありません。金額が大きいぶん、最初に目的を決めることが何より大切です。

不動産は「資産の柱」の一つ（コアサテライトで考える）

私は不動産を、資産形成全体の中のコアサテライト戦略の一部として考えています。安定的な資産を中心に置きつつ、一部でリターンを狙う——そんなイメージです。

組み合わせるのは、たとえば投資信託（オルカンなど）・高配当株・個別株・不動産・事業収入。この中で不動産は、比較的「コアに近い柱」として位置づけています。もちろん空室・修繕・金利・災害・流動性などのリスクはありますが、うまく活用できれば長期の柱になり得る、と感じています。

収入の「4つの柱」を自分の中に作る

『金持ち父さん貧乏父さん』に出てくる、収入を4つに分ける考え方（従業員・自営業・ビジネスオーナー・投資家）も、私は自分なりに使っています。本来は「従業員から投資家側へ移ろう」という趣旨ですが、私は少し違って、4つすべてを自分の中に少しずつ作るという考え方です。

私の場合をざっくり言うと、

• 本業の給与収入（土台）
• 個人スキルを使った副業収入（プレーヤーとして）
• 店舗（サロン）や不動産賃貸などのオーナー業（事業として）
• 株式・不動産などの投資収入

という形で、少しずつ柱を増やしてきました。給与・事業・投資の収入を、さらに資産購入へ回していく。不動産はその一部、という位置づけです。

だからこそ、どんな物件でもいいわけではありません。私が大事にしているのは「長期で保有できるか」「資産性があるか」「賃貸需要が続くか」「売りたい時に売れるか」。まず自分に「なぜ？」を何度も問うことが、最初の一歩です。

ロードマップを作る（A・B・Cプランまで）

目的が決まったら、次はロードマップ。いつまでに・自己資金はいくら・どのエリアで・どの物件種別を・融資か現金か・何年保有して・出口はどうするか、を考えます。

ここでのコツは、うまくいかなかった時のプランも用意すること。

• 融資が通らなかったら？
• 想定より価格が高かったら？
• 予定エリアで買えなかったら？
• 空室が増えたら？

A・B・Cプランを持っておくと、想定外が起きても慌てにくくなります。金額が大きい不動産こそ、勢いだけで進めるのは危険です。

物件選定の基本は「人＝お金」

ここからは物件の見方。大前提として私が置いているのは、人＝お金という考え方です。不動産は、人が住んでくれて初めて収益が生まれるからです。

人口が減っているエリア、賃貸需要が弱いエリアは、どれだけ表面利回りが高く見えても要注意。入居者がいなければ意味がありません。だから私は、需要が弱そうなエリアは最初から候補から外します。

まずは「強いエリア」から見る

私は物件からではなく、エリアから見ます。流れはこうです。

1. 人口が増えている／需要が強い都道府県を見る
2. その中で強い市区町村を選ぶ
3. 利用者の多い駅・ターミナル駅を確認する
4. 駅徒歩7分以内を中心に見る
5. 周辺の相場を毎日チェックする

特に駅徒歩は重視しています。理想は7分以内、できても10分以内。賃貸付けでも売却でも、駅距離は大きな武器になるからです（戸建や地方では考え方が変わることもあります）。

相場感を磨く（毎日見る）

エリアを決めたら、次は相場感。SUUMO・HOME’S・アットホーム・楽待・健美家などで、毎日物件を見ます。

最初はよく分かりません。私もそうでした。でも続けていると「このエリアでこの価格は高い」「この駅距離ならこの家賃は妥当」と、感覚が育ってきます。相場感がないと、割安な物件に気づけないんです。

現地を見る

ネットで良さそうでも、現地に行くと印象が変わることがあります。駅からの道のり、夜の明るさ、周辺の雰囲気、近隣の空室状況。「このエリアに住みたい人がいるか？」という視点は、ネットだけでは分かりません。

1000件見て、ようやく1件

正直に言うと、良い物件は簡単には見つかりません。私の感覚では「100件見れば見つかる」世界ではなく、1000件見て、ようやく1件買えるかどうか。地味ですが、日々見続けて、良いと思ったらすぐ問い合わせる——この積み重ねが一番大事です。

最低限の知識は必要

ただ見るだけでは不十分。表面利回り・実質利回り・キャッシュフロー・融資・修繕費・固定資産税・空室率・出口戦略くらいは理解しておきたいところです。本でもセミナーでも経験者の話でもOK。知識だけでもダメ、行動だけでも危ない。両輪で進めるのが大切です。

不動産に進む前に、お金全体の基本を整理しておきたい人は、お金の教養講座のような無料〜低価格の学習入口を使うのもありです。目的は「講座を受けること」ではなく、利回り・リスク・家計余力を自分の頭で判断できるようにすること。不動産は金額が大きいので、最低限の金融リテラシーを先に整えるだけでも失敗しにくくなります。

タネ銭（自己資金）は必要

どうしても必要になるのが自己資金。属性によりますが、初めての方なら融資を使う場合でも、物件価格の2〜3割は見ておいた方が安心です。フルローンの話もありますが、最初からそれ前提は危険。自己資金があると選択肢が増え、金融機関からの見え方も変わります。融資を使いたくなければ、戸建を現金で、という道もあります。

不動産会社に「自分」を知ってもらう

良い物件に出会うには、不動産会社との関係も大事です。おすすめは、簡単な自己紹介シートを作ること。希望エリア・物件種別・価格帯・自己資金・融資の有無・購入意欲などをまとめて、地場の不動産会社に渡す。これだけで「この人は本気だ」と伝わり、情報が回ってきやすくなります。

実際、本当に良い物件はポータルに出る前に決まることも多いです。だからこそ、数を見ることと、人に本気を伝えることの両方が効いてきます。

まとめ：最初の一歩は「物件探し」じゃない

不動産投資で最初に大切なのは、いきなり物件を探すことではありません。「なぜ自分は不動産投資をしたいのか」を考えることです。

目的が決まれば、選ぶ物件も変わります。その上で——

• ロードマップ（A・B・Cプラン）を作る
• 人口のあるエリア・駅力を見る
• 毎日物件を見て相場感を磨く
• 最低限の知識を身につける
• タネ銭を準備する
• 不動産会社に自分を知ってもらう

この積み重ねです。不動産投資は簡単に儲かるものではありません（将来の利益を保証するものでもありません）。でも、正しい順番で学び・考え・行動すれば、資産形成の強い柱になり得ます。

私自身もまだ勉強中です。まずは今日、「自分はなぜ不動産を持ちたいのか」を一行、紙に書くところから。それだけで、あなたの“のびしろ”は動き始めます。のびしろくんと一緒に、ここから一歩ずつ進めていきましょう。